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L'investissement immobilier est un excellent placement
mais qui doit être adapté à chaque situation.
ULTIMUM vous aide à faire les bons choix entre
indivision - SCI - SCPI- LMNP - LMP - calcul de plus-values immobilières
Le VIAGER - le pacte tontinier ou tontine immobilière - le DPE
ACHETER EN INDIVISION
L' indivision est la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien.
Comment fonctionne un achat en indivision ?
Un achat en indivision se présente lorsqu'au moins deux personnes deviennent propriétaires d'un bien immobilier. Chaque acquéreur devient propriétaire du logement, car il a participé financièrement à son acquisition : on les appelle les indivisaires.
Quels sont les inconvénients de l'indivision ?
Quels sont les inconvénients de l'indivision ? L'un des principaux inconvénients de l'indivision réside dans son potentiel de conflit entre les indivisaires, surtout en présence d'intérêts divergents ou de relations interpersonnelles tendues
Quels sont les avantages d'une indivision ?
l'avantage de l'indivision est qu'il s'agit d'un régime de plein droit qui ne nécessite, pour s'appliquer, l'accomplissement d'aucune formalité ; cela réduit les frais administratifs, en comparaison de la création d'une société par exemple.
Quels sont les risques de l'indivision ?
L'indivision comporte-t-elle des risques ? Une fois le bien acheté, chacun des propriétaires (appelé indivisaire) a des droits sur la totalité du bien. Les décisions les plus importantes doivent être prises à l'unanimité (sauf exceptions). Ce qui, en cas de désaccord, peut vite entraîner des situations de blocage.
C'est quoi être propriétaire en indivision ?
L'indivision, qu'est-ce que c'est ? Après un décès, et s'il y a plusieurs héritiers, le patrimoine du défunt est en indivision. Cela signifie que les biens de la succession appartiennent indistinctement à tous les héritiers sans que leurs parts respectives ne soient matériellement individualisées
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La SCI (Société civile immobilière)
La SCI est une structure juridique souple très utile pour faciliter la transmission d'un patrimoine et échapper aux inconvénients de l'indivision. Fiscalement , la plupart des CI sont soumises à l'impôt sur le revenu. une option à l'impôt sur les sociétés est possible . Le choix du régime fiscal est crucial. Il est fonction des objectifs des associés et des caractéristiques de l'opération
Deux tiers de l’ensemble des sociétés créées en France sont des Sociétés Civiles Immobilières (SCI). Un chiffre qui témoigne du succès de ce statut. Accessible à tous, la SCI permet la réalisation de projets immobiliers en groupe. Elle comporte de nombreux avantages, mais aussi quelques risques.
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La SCPI (société de placements immobiliers)
Les SCPI et FCPI sont des entités dont l’objet est de permettre à des personnes d’investir dans des conditions spécifiques par le biais de produits acquis directement par les entités en question.
Les SCPI sont juridiquement des sociétés civiles, leur fonctionnement est donc déterminé par le Chapitre du Code civil qui intéresse ces sociétés (article 1845 à 1870-1).
Les FCPI sont considérés comme des groupement à capital hybride.
L’objet des SCPI et FCPI
Du côté des SCPI, il est question d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier par le biais de l’épargne des investisseurs. Ainsi, les investisseurs sont les actionnaires de la SCPI qui investit à leur place dans l’acquisition de biens divers.
La SCPI (société de placements immobiliers) Suite
Du fait de sa mission de gestion et d’acquisition la SCPI doit être titulaire de la carte professionnelle transaction et gestion. On distingue les SCPI dites d’habitation et d’entreprise, selon le patrimoine visé par l’acquisition.
Du côté des FCPI, L’objet est le même, celui d’investir dans un patrimoine immobilier et/où mobilier. A la différence des SCPI, les FCPI ont une durée de vie limitée (pas plus de 10 ans en général). L’objectif des FCPI sera davantage la recherche d’un investissement permettant de constater une plus-value (ce qui induit dans ce cas une durée de détention minimales des parts/actions et également de donner droit à un avantage fiscal pour les souscripteurs
Le fonctionnement des SCPI et FCPI
La SCPI investit et gère un patrimoine pour votre compte. Selon le type de SCPI, l’objet de l’investissement va varier. Pour les SCPI d’entreprise, l’investissement se fait sur des bureaux, entrepôts, locaux commerciaux, boutiques, Ehpad, résidences-services, etc. Pour des SCPI d’habitation, l’investissement se fait par l’acquisition d’appartements, de maisons d’habitation individuelle.
Les SCPI d’habitation ont deux objectifs, là où la SCPI d’entreprise vise uniquement un rendement régulier (les plus attractives visent un rendement de 7%) :
-La SCPI d’habitation à visée d’une plus-value.
La SCPI d’habitation à visée de d’octroi d’un avantage fiscal (SCPI de montage fiscal type Pinel, Malraux, Denormandie…où de déficit foncier)
Il faut savoir qu’indépendamment du type de SCPI, la souscription induit des frais de gestion équivalents à un pourcentage du montant investi.
La performance globale de l’investissement en parts de SCPI se mesure à deux niveaux : d’abord, par le rendement locatif qui provient des loyers reversés chaque année aux porteurs de parts ; ensuite, par la perspective de réaliser une plus-value à la sortie, liée à l’augmentation du prix des parts.
Les FCPI sont des fonds d’investissement au bénéfice de sociétés qui innovent. Ainsi, la société gestionnaire du fonds doit avec les fonds transmis par les investisseurs obtenir des parts où titres financiers de sociétés qui ont réalisé des “dépenses de recherches au sens du Paragraphe II de l’article 244 quater B du Code général des impôt” Ou alors la société doit “être capable de démontrer qu’elle développe ou développera dans un avenir prévisible des produits, services ou procédés neufs ou substantiellement améliorés par rapport à l’état de la technique dans le secteur considéré et qui présentent un risque d’échec technologique ou industriel” selon L.214-30 du Code monétaire et financier (d’autres conditions sont imposées).
Les porteurs de parts de FCPI ont donc un intérêt par le biais d’un rendement qui s’obtient soit par le biais de la souscription des parts, soit au moment de la cession de ces mêmes parts.
Ainsi, une personne physique domiciliée en France, qui souscrit des parts de FCPI, bénéficie de l’exonération des produits et des plus-values réalisés dans ce cadre lorsque les conditions suivantes sont remplies :
– le porteur s’engage à conserver les parts pendant cinq ans au moins à compter de leur souscription ;
– les sommes ou valeurs réparties pendant cette période de cinq ans sont immédiatement réinvesties par le fonds et demeurent donc indisponibles ;
– le porteur ne détient pas directement ou indirectement plus de 25 % des droits dans le capital des sociétés dans lesquels le fonds en a acquis la propriété (a investi), ou n’a pas détenu ce montant à un moment quelconque au cours des cinq années précédant la souscription des parts du fonds.
Dès lors, le porteur de part sera exonéré d’impôt sur la plus-value (sous conditions) et également l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt au moment d ela souscription (s’il s’engage à détenir les parts ou titres du fonds pendant 5 ans à compter du jours de l’investissement).
La réduction d’impôt est en principe égale à 18 % du montant des versements effectués au cours de l’année d’imposition au titre de l’ensemble des souscriptions réalisées.
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LMNP (loueur de meublés non professionnel)
C'est quoi la loi LMNP ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est une solution simple et intéressante d'investissement dans l'immobilier locatif. Le statut LMNP permet en effet aux propriétaires bailleurs de mettre en location des logements meublés et de bénéficier d'avantages fiscaux.
Quel est le principe du LMNP ?
Dans le cadre du statut LMNP loueur, il s'agit concrètement de cadrer le régime fiscal de l'activité de location meublée d'un propriétaire mettant en location son bien, de façon non professionnelle.
Quels sont les inconvénients du LMNP ?
Le risque principal d'un investissement LMNP est directement lié au fait que sa valeur fluctue selon l'évolution des taux d'intérêt et la compétence du gestionnaire de votre bien immobilier. Si le taux d'intérêt augmente, alors la valeur de votre LMNP décroît.
Quel est l'intérêt majeur du statut de LMNP ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal particulier dédié aux propriétaires bailleurs de locations meublées. Ce statut ouvre droit à des avantages fiscaux attractifs : réduction d'impôts, récupération de la TVA, flexibilité, gestion locative simplifiée
Pourquoi se mettre en LMNP ?
Une fiscalité et des démarches simplifiées
Comme précisé précédemment, l'imposition du statut LMNP se limite à deux options qui permettent de contourner une fiscalité massive. Un autre avantage du dispositif se niche dans la facilité des démarches à réaliser, notamment au moment de procéder à votre déclaration.
Quelle limite pour LMNP ?
23 000 €
Rappel de ce qu'est le LMNP
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel impose au bailleur de ne pas dépasser 23 000 € de revenus locatifs annuels. Ou, s'ils dépassent les 23 000 €, qu'ils ne représentent pas plus de 50 % des revenus du foyer.
Est-ce rentable d'investir en LMNP ?
Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) en France se distingue comme un investissement immobilier avantageux, notamment grâce à ses bénéfices fiscaux et sa rentabilité potentielle. Cette rentabilité est influencée par divers facteurs. L'emplacement est crucial.
Quel est l'avenir des LMNP ?
LMNP 2025 : les certitudes actuelles
Et à partir du 1er janvier 2025, les logements classés « G » ne pourront plus être mis en location, imposant la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Ils seront suivis par les logements de la classe « F » en 2028, et par ceux de la classe « E » en 2034, en Métropole
Comment fixer un loyer LMNP ?
En LMNP, il n'existe pas de limite du loyer comme pour la loi Pinel. Il n'y a pas non plus de plafond de ressources pour les locataires. Cela signifie que vous êtes libre de fixer le loyer de votre logement et que les locataires n'ont pas de plafond de revenus à respecter.
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Loueur en meublé professionnel (LMP)
L'activité commerciale de loueur en meublé professionnel peut être exercée en société ou non, dans certaines conditions. Le régime fiscal de la location meublée professionnelle (LMP) est réservé aux locaux d'habitation comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.
Quelles sont les conditions pour être en LMP
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les deux conditions suivantes doivent être réunies :
- Les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers toutes taxes comprises et charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l'année civile
- Du 1er janvier au 31 décembre. Cela doit aussi être le cas lorsque la clôture de l'exercice comptable est faite en cours d'année. En cas de création d'activité en cours d'année, le plafond est ajusté.
- Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC)..
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LMNP ou LMP ?
Les plus-values immobilières
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien immobilier. C’est également vrai pour les parts de SCPI et de SCI à l’IR.
Lorsque le bien a été reçu par succession ou donation, elle est égale à la différence entre le prix de vente et la valeur déclarée lors de la transmission.
Le prix de vente correspond au prix réel indiqué dans l’acte de vente, déduction faite de la TVA et de certains frais comme ceux relatifs à la réalisation des diagnostics immobiliers.
Le prix d’acquisition correspond au prix d’achat majoré des frais d’acquisition (frais de notaire et droits d’enregistrement), et si ces frais ne peuvent pas être justifiés, vous appliquerez une surcote de 7.5 %.
Vous pouvez aussi ajouter au prix d’acquisition les dépenses de travaux engagés lorsqu’il s’agit de travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration dès lors que vous ne les avez pas déduits de votre imposition au titre des revenus fonciers (location nue) ou des BIC (location meublée). Soit vous majorez le prix des dépenses réelles supportées (sur justificatifs) soit vous optez pour l’évaluation forfaitaire de 15 %.
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LE VIAGER
Le viager est une solution intéressante,
souvent choisie par les personnes âgées
qui souhaitent se garantir des revenus
complémentaires jusqu’à la fin de leur
vie, tout en restant dans leur habitation.
Mais c’est aussi un investissement immobilier qui peut s’avérer rentable pour
l’acheteur.
Les types de viager
Le choix du type de viager dépend du
capital financier ou des biens immobiliers
dont vous disposez, ou non.
Ainsi, vous avez le choix entre :
- un viager immobilier, occupé ou libre ; un viager financier pour bénéficier d'une rente viagère à partir d'un capital
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La clause de tontine (pacte tontinier) insérée dans l’acte d’achat d’un bien immobilier peut être rentable si vous achetez à deux. Elle évite les dangers de l’indivision et garantit au survivant la propriété de la totalité du bien. En effet, à terme, le pacte est dissous et le capital du compte ou le bien immobilier est transmis au bénéficiaire toujours en vie.
Il s’agit d’une sorte de placement à long terme, qui peut avoir pour but de préparer sa retraite ou bien de transmettre son épargne ou un bien immobilier.
A noter : La tontine est ancienne. En 1844, le directeur de l’école polytechnique créa les Associations mutuelles "Le Conservateur". Depuis, le groupe d’assurances "Le Conservateur" demeure le spécialiste de la tontine. "Le Conservateur" gère plus de 25 associations tontinières. La tontine est aujourd’hui définie par les articles du code des assurances.
La tontine immobilière
- Du vivant des acquéreurs :
Le risque : il faut toujours l'unanimité pour agir ; Si les acquéreurs ne s'entendent plus (ou souhaitent se séparer), ils peuvent décider de vendre le logement ou se mettre d’accord pour que l’un d’eux rachète la part de l’autre. L'unanimité est dans ce cas nécessaire, car, à l’inverse de ce qui se passe dans l’indivision, les acquéreurs ne peuvent provoquer le partage en justice, ni même exiger la vente du logement. En effet, l'adage "nul ne peut demeurer dans l'indivision" n'est pas applicable.
- Au décès de l'un des acquéreurs :
La personne prédécédée est déclarée ne jamais avoir acheté, seul l'acquéreur survivant est considéré comme propriétaire depuis l'origine. Les héritiers de la personne décédée n’ont donc aucun droit sur le bien (le bien ne fait pas partie du patrimoine du défunt).
L’acquéreur survivant doit néanmoins payer des droits de succession, calculés sur le degré de parenté qu’il entretient avec le défunt et la valeur de la part qu’il recueille (gratuit entre époux et partenaires pacsés, 60 % entre concubins après un abattement de 1594 €). A ce principe, il existe toutefois une exception. Ainsi, quand le bien constitue la résidence principale des acquéreurs au moment du décès et que sa valeur est inférieure à 76 000 €, le survivant ne paie que des droits de mutation à titre onéreux (soit le taux maximum légal de 5,81 %).
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LE DPE diagnostic de performance énergétique
Le diagnostic de performance énergétique, DPE, est un diagnostic qui classe les bâtiments dont les logements en plusieurs catégories de A jusqu'à G.
Ce classement permet de déterminer la consommation d'énergie d'un logement mais également son impact en termes d'émission de gaz à effet de serre.
Ce diagnostic de performance énergétique doit être établi à la demande du vendeur, à ses frais.
Il est réalisé par un professionnel, un diagnostiqueur qui doit pouvoir justifier de sa compétence et d'une assurance pour établir ce diagnostic.
Ce diagnostic doit être remis à l'acquéreur lors de la signature de l'avant-contrat ou du compromis. Ou à défaut lors de la signature de l'acte de vente.
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